2025楼市半年考：数百条政策“稳市”，核心城市出现企稳迹象
从“持续推动”到“更大力度推动”止跌企稳，2025上半年，房地产“稳市”力度不减。
据中指研究院监测数据，2025年上半年，全国有约170省市(县)出台政策超340条，政策频次保持较高水平；中央层面也持续落地“稳楼市”政策，主要围绕去库存、扩需求、新模式和化风险等多方面展开。
在“一揽子”政策支持下，2025上半年的房地产市场不乏亮点，“好城市+好房子”表现出较强韧性；一线城市中如深圳，6月份出现多个热点红盘，开盘去化率超9成，上海、北京等城市也频繁出现高端楼盘大卖场景。
值得注意的是，自二季度以来，新房市场复苏的势头有所放缓，二手房市场也持续“以价换量”。中指研究院表示，预计全年新建商品房销售面积将在9亿平方米左右，不同城市、不同项目的分化趋势仍将延续。
数百条政策激活市场
2025年上半年，房地产市场在“止跌回稳”的政策意图下螺旋向上，有“小阳春”时节的热销场景，有高端楼盘的大卖消息，也有二手房市场的“以价换量”，而政策层面对房地产企稳的决心只增不减。
3月份《政府工作报告》明确，“持续推动房地产市场止跌回稳”；4月份中央政治局会议指出，“持续巩固房地产市场稳定态势”；6月份国常会指出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，中央层面持续释放护市信号。
重磅新政也数次发出，涵盖去库存、扩需求、新模式、化风险等多方面。
上半年，收购存量闲置土地、收购存量商品房的工作持续展开，从源头调整房地产供给偏多的情况；需求端同样多措并举，扩大城中村改造规模、大力推动城市更新、降低房贷利率等政策，均致力于直接或间接拉动住房需求。
在化风险层面，持续做好“保交房”工作，截至5月初，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付；同时，房地产新模式、有序搭建相关基础性制度，在多次重要会议中提及。
可以说，上半年中央层面对楼市的定调，助力企稳的态度坚定，政策涉及层面也较广，最直接落地的是房贷利率政策，“保交房”工作在稳步推进中，存量“收储”及城中村改造工作纷纷加码，顶层设计也将有新的规划。
地方政府层面，根据中指监测，上半年全国有约170省市(县)出台政策超340条，政策频次保持较高水平，主要围绕激活需求、优化供给两大方向展开。
通过梳理可见，上半年地方政府出台的楼市新政，更偏微观、直接。其中，各地调整公积金政策超150条，包括延长还款期限，支持异地互认互贷等；购房补贴力度升级，针对多孩家庭等人群的购房补贴力度进一步加大。
此外，多地优化房票安置政策，以助力释放购房需求。比如，厦门自推出房票政策2.0政策后，房票的适用范围扩大至全市，截至5月19日，厦门开具145亿元房票、带动购房合同金额超210亿元，去化面积超65万平方米。
“好城市+好房子”升温
在数百条政策的“护市”力度下，上半年核心城市的楼市不乏亮点。
根据中指数据，上半年(截至6月25日)，北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比增长均在4%左右，广州同比增长16%、深圳低基数下同比增速超30%；杭州、成都在核心区供应力度加大下，上半年同比分别增长6.0%、4.9%。
以变动较大的深圳为例，乐有家研究中心数据显示，2025年上半年，深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨38.8%。其中一手住宅网签(预售+现售)21873套，同比增长41.8%，二手住宅网签29231套，同比增长36.6%。
期内，当地中海云启源境、翰熙典居、中建鹏宸云筑、满京华金硕悦府等多个热点红盘入市，带动片区活跃度提升，其中满京华金硕悦府开盘日光、中建鹏宸云筑开盘去化超9成，好房子、好价格依然是去化的核心要素。
加上其他核心城市，当下一线、二线城市已是房企销售的“主阵地”。
中指研究院数据显示，2025年上半年，20家代表房企47.8%的销售业绩来源于二线城市；一线城市销售业绩贡献率，同比增长9.0个百分点至40.0%，招商蛇口、越秀地产、中建壹品、中国中铁均深耕一线城市。
从具体城市来看，2025上半年，20家代表房企销售额贡献前三城市分别为上海、北京和广州，销售额贡献率分别为16.9%、10.6%和9.0%。上海销售额贡献率相较2024年同期增长4.5个百分点，在TOP10城市中增幅最大。
从房企销售业绩看，上半年百强房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%；6月单月，TOP100房企销售额环比增长24.2%、同比下降18.5%。期内，销售总额超千亿的房企4家，较去年同期减少2家，百亿房企46家。
为房企贡献销售业绩的项目，大多是改善型项目。中指数据显示，上半年前五月，30城90～120平方米的新房成交套数占比保持在四成左右，120～144平米户型成交首次达到30%，改善型楼盘占据了新房市场主流。
受改善项目大量入市的影响，今年1～5月，百城新房价格累计上涨0.97%，涨幅较去年同期收窄0.12个百分点。“居民居住需求品质升级，开发商聚焦打造高品质新房产品，带动百城新房价格结构性上涨。”中指方面称。
市场仍需巩固
上半年的楼市虽不乏亮点，但也有一些趋势需要关注，比如近一两个月以来，新房市场的增长动能有所放缓、二手房市场持续“以价换量”。
国家统计局发布的数据，已显现出类似趋势。2025年1～5月，全国新建商品房销售面积为3.5亿平方米，同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
进入6月份，国信证券数据显示，30 城新建商品房当年累计成交 4243万平方米，其中一线、二线、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为+10%、-6%、-1%。
从上述数据可见，楼市销售同比增长的情况，仍主要出现在部分核心城市，从全国整体格局看，整体销售规模还在收缩，热销之外的三四线城市仍难去化。
二手房市场的冷热变化更加明显。今年上半年，在“小阳春”“学区房”等因素带动下，核心城市曾有一波热销行情，不过随着教育需求逐渐释放完毕，5月以来，重点城市的二手房市场热度有所转弱。
克而瑞表示，2025年第二季度，30个重点城市的二手房成交，整体仍保持同环比齐增。不过按月来看动能略有放缓，4～5月回落，6月整体持稳。
其中，部分城市如深圳、西安等，上半年二手房成交累计同比增幅在3成以上，重庆、合肥、济南等城市，上半年累计同比也是增长；但部分城市如郑州、长春、大连、宁波等，二手房仍处于回调期，上半年累计同比暂未回正。
中指数据也显示，6月截至25日，上海受去年基数较高影响同比出现回落，北京基本持平，深圳保持增长；二线城市中仅成都、厦门等核心城市同比增长。
从房价表现看，2025年1～5月，百城二手房价格累计下跌2.88%，跌幅较去年同期收窄0.03个百分点，市场整体延续“以价换量”的行情。
基于当前的楼市行情，以及影响销售恢复的居民收入、开工面积、二手房降价分流的因素，中指研究院预计，全年新建商品房的销售面积将在9亿平米左右；重点城市二手房“以价换量”延续，对新房的分流效应仍较明显。
展望后市，不管是新房还是二手房、不同城市以及项目，分化行情仍将延续，政策力度、市场供求、城市效应等因素，将多方面影响楼市的复苏节奏，“好城市+好房子”具备结构性机会，在新房市场的空间仍在。
